주택임대사업자 종류, 혜택 정리

주택임대사업자의 혜택과 신청 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

▶ 주택임대사업자란?

- 공공주택사업자가 아닌 자

- 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 '민간임대주택에 관한 특별법 5조'에 따라 등록한 자

 

▶ 민간임대주택의 종류

1) (민간) 건설임대주택 : 임대의무기간 10년

2) (민간) 매입임대주택 : 임대의무기간 10년

 

건설 후 임대하는 임대주택이 아닌 이상, 대부분의 주택임대사업자는 매입임대에 포함됩니다.

기존의 4년 단기임대와 8년짜리 장기임대사업자제도는 2020년 7.10 대책 이후로 폐지되었습니다.

마찬가지로 2020년 7.10 대책 이후로 '아파트'는 더이상 주택임대사업자등록을 할 수 없게 되었습니다.

요즘 전용면적 60㎡ 이하 아파트에 대해서 주택임대사업자 제도가 부활하는 이야기가 나오고 있지만 아직 확정된 것은 아무것도 없습니다.

 

▶ 주택임대사업자 세제 혜택

 

 

주택임대사업자 취득세, 재산세 혜택

1) 취득세

• 전용 40㎡ 이하, 40-60㎡ : 면제 (*세액 200만원 초과 시 85% 경감)
• 전용 60-85㎡ : 50% 경감 (*임대주택 20호 이상 등록 시)

※ 취득세 세제 지원 요건

• 공동주택을 신축, 공동주택 또는 오피스텔을 최초 분양한 경우
• **분양의 경우 취득당시 가액 수도권 6억(비수도권 3억) 이하
• 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 필요
• 24.12.31일까지 취득세 감면 신청시까지 혜택 제공

 

2) 재산세

• 전용 40㎡ 이하 : 면제 (*세액 50만원 초과시 85% 경감)
• 전용 40-60㎡ : 75% 경감
• 전용 60-85㎡ : 50% 경감

※ 재산세 세제 지원 요건

• 오피스텔 2세대 이상 : 수도권 4억원(비수도권 2억원) 이하
• 다가구주택 : 모든 호실 전용면적 40㎡ 이하
• '24년 재산세 부과 분까지 감면
• 매입임대 : 공동주택 2세대 이상은 수도권 6억원(비수도권 3억원) 이하
• 건설임대 : 공동주택 2세대 이상은 수도권 9억원(비수도권 3억원) 이하

 

 

주택임대사업자 종부세, 임대소득세 혜택

 

 

 

 

 

 

3) 종부세 합산배제

- 매입임대 : 공시가격 수도권 6억원(비수도권 3억) 이하

*'18.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 합산과세

 

- 건설임대(2호 이상) : 공시가격 9억 이하, 전용면적 149㎡ 이하

 

4) 임대소득세

- 감면 : (1호 임대시) 75%, (2호 이상 임대시) 50%

*기준시가 6억 이하, 국민주택규모 이하

*'22.12.31일 이전에 끝나는 과세연도까지 발생한 임대소득에 대해 경감

 

- 분리과세 : 2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율과 기본공제 차등 혜택 적용

*필요경비율 : (등록) 60%, (비등록) 50% / 기본공제 : (등록) 400만원, (비등록) 200만원

 

 

주택임대사업자 양도소득세 혜택

5) 양도소득세 세율 중과배제

- 매입임대 : 기준시가 수도권 6억(비수도권 3억) 이하

*'18.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 양도세 중과

- 건설임대 : 기준시가 6억 이하, 전용면적 149㎡ 이하+대지면적 298㎡

 

6) 양도소득세 장기보유 특별공제 특례

- 매입임대 : 해당 없음

- 건설임대만 가능 : 기준시가 수도권 6억(비수도권 3억) 이하, 국민주택규모 이하

*'22.12.31일까지 민간임대주택 등록 조건

 

7) 양도소득세 거주주택 비과세(1회 적용)

- (거주주택) 주택 보유기간 중 거주기간이 2년 이상

- (임대주택) 거주주택 외 모든 주택을 임대, 기준시가 수도권 6억원(비수도권 3억원) 이하

 

 

 

 

 

 

 

▶ 매입임대 혜택 요약

- 취득세 감면 혜택은 신축분양 받을 경우에 면제 또는 경감받을 수 있습니다.

- 재산세 감면 혜택은 면적에 따라 면제 또는 경감받을 수 있습니다.

- 종부세 합산 배제 혜택은 18년 9월 14일 이후 조정지역에서 취득한 물건은 적용되지 않습니다.

- 임대소득세는 감면받을 수 있으나, 향후 양도세 산정시 건물에 대한 감가상각이 이루어질 수도 있습니다.

- 양도소득세 중과배제는 18년 9월 14일 이후 조정지역에서 취득한 물건은 적용되지 않습니다.

- 장기보유특별공제 혜택은 사라졌습니다(건설임대만 적용)

- 거주주택 비과세 적용은 1회 한정으로 가능합니다.

 

 

▶ 유의사항

- 등록임대주택은 반드시 임대의무기간 10년동안 임대해야 합니다.

- 임대등록사업자 개인 사정으로 말소 신청할 수 없습니다.

- 임대료는 직전 임대료 대비 증액 제한 규정 5%를 적용 받습니다. 임대사업자 임의 조정 불가합니다.

- 세제혜택은 주택 유형, 기준시가, 면적, 등록시기, 임대의무기간 등에 따라 상이하니 등록 전 꼼꼼히 확인 바랍니다.

 

 

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